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拆迁问答

在拆迁过程中,承租人的权益怎么保护?

2019-01-11 北京昌运律师事务所
导读

  在房屋征收拆迁案件中,有一种情况十分常见:拆迁人(通常是行政机关)在被拆迁人未与承租人解除租赁关系的情况下,就房屋拆迁补偿安置、搬迁补偿、停产停业损失等问题在承租人缺席的情况下,…

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  在房屋征收拆迁案件中,有一种情况十分常见:拆迁人(通常是行政机关)在被拆迁人未与承租人解除租赁关系的情况下,就房屋拆迁补偿安置、搬迁补偿、停产停业损失等问题在承租人缺席的情况下,与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议,该安置补偿协议通常会侵害承租人的利益。究其原因,由于一些被拆迁人不愿分割自己的拆迁利益,于是就回避自己将被拆迁房屋出租的情况。

  在《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)实施之前,根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定,房屋的承租人是拆迁过程中具有独立资格的主体,承租人可以要求拆迁主体支付搬迁补助费、停产停业损失等。如果拆迁人避开承租人与被拆迁人签订补偿安置协议的过程中“节约”了该部分款项,承租人直接向其主张权利是可行的。但是,在《条例》实施之后,并没有明确规定承租人在房屋拆迁时的地位以及依法应当取得哪些补偿?根据《条例》规定,房屋拆迁安置补偿协议是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。

  拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位;被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。也就是说,拆迁人是直接与房屋所有权人签订补偿协议,并向其支付补偿款,而不会再与承租人进行协商。而承租人与出租人之间,就该争议是基于双方的租赁关系,在租赁期间因租赁标的物被拆迁导致无法继续履行租赁合同,并引发租赁物内的添置物、设备设施、生产经营等因拆迁而造成损失的补偿问题争议,因此,其实质仍是房屋租赁合同纠纷。纠纷产生的主要内容,就是停产停业损失的分配。

  这里提醒广大承租人,房屋租赁合同的期限在拆迁时是否已经届满或解除,是向出租人主张分配停产停业损失补偿款的最重要因素。

  拆迁时,租赁合同合法有效仍在履行,承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照,并在此实际经营,其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的,应该得到支持。并且,在房屋租赁合同还在履行的过程中,拆迁部门取得了房屋拆迁许可证或其他合法审批手续,并发布了拆迁公告。承租人此时可以主张解除租赁合同,并根据租赁合同要求出租人承担一定的违约赔偿责任。但是如果承租人与出租人协议解除了租赁合同,这种情况下,拆迁部门就不再对承租人承担补偿责任了。

  所以,如果您的房屋租赁合同在拆迁时已经过期,则可能无权分配停产停业损失、搬迁补助等相关补偿款。

  对于承租人装修或添附不动产,应当严格依照合同约定的程序进行并且征得出租人的同意,并在施工前后对房屋情况进行拍照录像。在房屋拆迁前应对房屋添置和装修情况进行录像、等多种方式保存相关证据,否则在被拆除后将无法提供相应证据,对获得相关补偿极为不利。

  最后,如果您也是承租人,同样遇到了即将拆迁的情况,请联系专业北京昌运律师事务所律师,我们将为您提供专业的法律咨询和帮助。

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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