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棚户区改造

棚户区改造、城中村改造与拆迁、征收一样吗?

2019-01-15 北京昌运律师事务所
导读

政府拆迁过程中,我们常会听到“棚户区改造”、“城中村改造”等概念。关于棚户区改造、城中村改造,老百姓似乎都能说上几句。

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政府拆迁过程中,我们常会听到“棚户区改造”、“城中村改造”等概念。关于棚户区改造、城中村改造,老百姓似乎都能说上几句。但棚户区改造、城中村改造与拆迁、征收是不是相同意思呢?合法推进需要履行哪些程序?棚户区、城中村内原居民面临拆迁有权得到怎样的补偿安置?稍微问深入这么一点,知道的人就不多了。“棚户区”、“城中村”其实并不是法律上的概念,此类概念多见于国务院、各部委、地方各级政府的规范性文件。

有不少人会说:“拆迁包括棚户改造,棚户改造只是拆迁众多缘由中的一个,二者之间更多的是包涵与被包涵的关系,只是棚户改造涉及财政投入,政府主导,多元融资,在建设用地、税费和信贷等方面又给予优惠和照顾。”但这话并不正确,棚改不是拆迁,更不是所谓的包涵关系,每年北京市棚改计划发布时,都有类似“北京今年拆迁几万户”的流言传出,北京市政府对此作出了澄清:“据本市此前发布的《关于进一步明确北京市棚户区改造项目认定条件的意见》,北京市棚户区改造包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目两种。其中,城市棚户区项目包括平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目等多种。这些项目性质不同,每种性质对应的处理方案不完全一样。”由此可以看出棚改与拆迁并不是同一类。

一、棚户区改造、城中村改造并不等同于拆迁、征收

实际上,棚户区、城中村改造与征收、拆迁根本不是同一层次、同一类别的概念,完全不应当拿来进行比较。棚户区、城中村改造只是政府启动征收、拆迁工作的一个前提条件,却不是必要条件。有很多的征收、拆迁是与上面所述的两个改造并无关系。而从理论上说,棚户区改造、城中村改造还存在不需要启动征收、拆迁的情况,当然,这个需要前提,其中很重要的一个前提是全体居民自愿,不能涉及各种强制,这里不作展开。实践中,棚户区改造、城中村改造,几乎都伴随着征收拆迁。由此可见,棚户区改造与房屋拆迁是两个不同的名词,棚户区改造是一个政策,而房屋拆迁是一个制度或者措施,房屋拆迁只是棚户区改造的一种方案,棚户区改造只是房屋拆迁的一种原因,不可混同。

二、政府推进棚户区改造、城中村改造需要履行的程序 

棚户区、城中村里土地、房屋权属情况复杂,国务院对于改造程序出台的多是原则性的规定,各地都是结合当地情况,依法当地规定具体实施,相互间差异很大,并未形成一套成熟的程序性规定。现在各地作为实施依据的当地规定,立足点都是保障改造工作的推进而较少体现对原住居民权益的保障,大多与上位法存在冲突,很多是禁不起推敲的。棚户区改造、城中村改造只要涉及征收、拆迁,就必然会产生公权力与私权利的碰撞,就必须严格依法进行。至于依的是什么法,按什么程序征收、拆迁,基于上述两个改造涉及的土地、房屋权属性质本身跳不出集体所有、国家所有两种性质,在法律、行政法规没有其他特别规定的情况下,仍应严格按集体土地征收、国家土地上房屋征收的有关规定执行。具体的法律依据包括《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相应的实施条例、细化规定。基于对棚户区原居民、城中村村民的特殊照顾和权益保障,结合这两种改造的特殊情况,可以出台有利于原住居民补偿安置特别规定,遵循更严格的程序实施(比如要求首先完善安置住房选点布局、改进改善各种配套设置等),而不能随意变通执行上述法律法规,减化程序,为征迁工作“开绿灯”。

三、被征迁居民的补偿安置问题

棚户区改造、城中村改造的补偿安置条件不能低于一般情况下征收拆迁的补偿安置。具体而言,国有土地上房屋征收补偿要依据征补条例,做到对被征收房屋的评估价不低于征收决定作出时的同地段相同条件商品房的市场价格,安置房购买价格不能高于相同时点商品房市场价格。棚户区、城中村一般是位于城市规划区内,集体土地上房屋的征收补偿,原则上应当参照国有土地上房屋进行补偿。总体上,要做到公平补偿,保障被征收人原有生活水平不降低。另外,各地为推进工作实施,如出台有更有利于被征迁人的优惠补偿安置政策,仍然应当继续执行。


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