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泗洪土地征用补偿标准

2019-03-14 北京昌运律师事务所
导读

土地既是农民的基本生产资料,也是农民最可靠的生活保障。但是城镇化彻底的把农民与土地分离。土地征用得越多,社会不稳定的隐患越多。失地农民种田无地、就业无岗、低保无份,生活和养老问题日…

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  土地既是农民的基本生产资料,也是农民最可靠的生活保障。但是城镇化彻底的把农民与土地分离。土地征用得越多,社会不稳定的隐患越多。失地农民“种田无地、就业无岗、低保无份”,生活和养老问题日益凸现。

  1 江苏省土地征用与土地收益分配现状

  江苏省已经进入城镇化(>30%)加速阶段,以建设用地为主的资源消费急剧扩张。据估计,全省城镇化水平每提高1个百分点,占用耕地数量为0.53-0.8万hm2,按0.67万hm2推算,到2010年,全省新增城镇用地需求约为8万hm2。以人均0.067hm2耕地算,到2010年全省将新增120万失地农民,他们未来怎样生活?为解决这个问题,首先要了解全省的现实状况。

  1.1土地“农转非”概况

  由于城镇化的需要,全省土地“农转非”速度加快。2002年底,江苏省建设用地总面积达到171.36万hm2,占全省土地总面积的16.05%。当年批准的农转非土地为2.48万hm2,相当于一个县的土地面积,其中,农用地转用面积2.08万hm2,占84%。同年经批准的实际用地为1.58万hm2,若加上未经批准的计划外建设用地,实际建设用地远远超出这个数字。土地“农转非”后的用途以工业和第三产业用地为主。在2002年的实际建设用地中,全省工业用地占49.7%,商业、旅游和房地产开发用地占28%。土地“农转非”仍以国家征用为主,集体土地流转的比重不断增加。

  1.2土地价格

  在急于招商引资,扩大区域经济规模,加快GDP增长速度的政绩经济驱动下,各地各级竞相出台土地利用的优惠措施。在出让方式上,多采取协议出让。2002年,全省出让土地10123宗,其中协议出让7784宗,占76.89%;招标出让1250宗,占12.34%;拍卖出让888宗,占8.77%;挂牌出让201宗,占1.99%。并尽量压低土地出让、出租价格。各地招商地价一般在120―150万元/hm2之间。而土地实际出让价格应该在375―525万元/hm2。

  1.3土地收益分配

  调查表明,全省土地用途转变增值的土地收益分配中,政府大约得60%―70%,村一级集体经济组织得25%―30%,农民只得5%―10%。加之征地补偿分配混乱,乡镇、村、组、农民之间缺乏可操作的统一分配方法,导致农民所得进一步减少。以海门市的征收标准为例,仅县以上各级政府和部门每公顷土地收取各种税费37.2万元,支付给村组和农民的每公顷37.5万元左右,其中70%给农民,农民能够拿到的只有26.25万元,约占征地总费用的35%。

  1.4土地征用补偿水平

  上世纪90年代以前,失地农民的保障除了征地补偿外,主要有解决城镇户口、提供就业岗位两种形式,由于企业用工的市场化,凭政府安排的就业岗位越来越少。近年来,经济补偿(包括土地补偿费、安置补偿费、青苗补助费等)成为征地补偿的主要形式。

  (1)征地补偿。目前,按照《土地管理法》和有关文件规定,江苏省政府征用土地给予农民的土地补偿费和安置费为30万元/hm2左右。具体地区根据自己的实际有所调整。苏州对征地补偿有明确规定,市区每公顷3万元,所属县级市、苏州工业园区和苏州新区每公顷1.8万元,即每公顷土地的征用补偿费在18―48万元之间;1998年以后,海门市征地补偿标准是每公顷土地补偿费15万元,安置补助费14.4万元,青苗费1.5万元;淮安市土地补偿费在25.2万元/hm2―57.6万元/hm2之间,其中耕地的青苗费为1.05万元/hm2,菜地的青苗费为1.2万元/hm2。

  (2)住房安置。由于经济水平的差异,全省失地农民的住房安置差异较大。苏南经济发达的县(市),对于征用土地范围内的农民住房动迁大都给予足够的动迁安置费。昆山市规定,凡在城市化建设和工业园区建设过程中,涉及农民宅基地动迁的,采用宅基地动迁“货币化补偿”和“拆一补一”的安置补偿办法。以货币补偿为例,它是区位价加出租价,农村为250―300元/m2,城市为350―450元/m2,政府另外贴700元/m2,农民在城镇中除拥有自己的住房外,还可将多余房屋或租或卖,增加收入。苏中和苏北地区,农民的土地补偿款主要用来购买房屋。海门某村反映,农民住房补贴根据结构和地段,分别为480元/m2、550元/m2和680元/m2,若农产原有住房面积小,地段位置差,即便把土地补偿金全部用来购买住房可能还不够。

  2江苏省土地征用中存在的问题

  土地是经济发展的主要承载体,大量的由农业用地转变为建设用地,本身无可非议。但是,无视土地效率和侵害农民权益的行为是值得警惕的。

  2.1 “圈地”现象屡禁不止,违法行为频出

  全省各地伴随开发区热、城镇化热、招商引资热出现了“圈地”风潮,在土地征用上,任意扩大国家征用土地的范围。农村集体土地一经征用可合法出让,所得收益数十倍于农民补偿费。政府千方百计从农民手里低价征来的建设用地,变成企业变相谋利的途径。这种做法明显侵犯了农民的集体土地所有权和使用权。2002年江苏省土地违法案件中,买卖和非法转让土地的,乡、村两级25起,涉及土地比例为40.3%;未经批准用地的,县、乡、村三级174起,涉及土地比例为37.8%;非法批地3起,全部集中在乡级政府。

  案例1.占而不用

  海门市某镇区黄金地段有一块0.33bm2土地,5年前出租给开发商,但是至今尚未开发。广大农民“看在眼里,痛在心里”。

  案例2.多占少补

  沪宁高速公路两边各11m内不允许农民耕种,但在补偿时,只按4.5m计算。一些地方还规定公路两旁留30-50m的绿化带,由政府规划种植,不计为征用补偿面积。

  案例3.占而不补

  苏中某市一位村长反映,市内修筑道路占用该村6.67hm2耕地未给任何形式的补偿。

  案例4.压低标准

  农田配套的沟、渠、路在征用时作为未利用土地计算,不给青苗补偿费。早在1996年国土资源部就对耕地范围实行统一标准,明确包括“北方宽2m,南方宽1m以下的沟、渠、路、田埂面积”。另外农民宅基地、工业企业用地等非耕地不给安置补助金,占据了农民的生活和就业空间却不给任何补偿,显然说不通。

  2.2 征地补偿费过低,农民难以满意

  目前国家(地方政府)征用农民集体土地都是低价补偿。补偿原则以土地产值为基点确定,只是对农民原来在这块土地上从事农业时的收益进行补偿,与这块土地的未来用途和地价升值毫无关系。计划经济体制下的补偿标准已经难以维持农民现有的生活水平。国家征地的低价位补偿与供地的高价位出让,形成极大的经济利益反差。在全省失地农民的问卷调查得知,高达40.4%的失地农民直接得到的土地补偿金额在5000元以下,对土地补偿标准表示非常满意者只占5.7%,不满意和非常不满意者占36.5%,一般满意者占57.4%。而且满意程度随经济水平由南向北逐步降低,昆山的满意度最高,达到86%;满意度最低的为淮阴,不满意者近70%;海门居中。 在本页浏览全文>>(共计3页) 上一页 1 2 3 下一页

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