昌运征地拆迁律师 - 昌运律师主办征地拆迁法律咨询平台

  • 官方微信
    昌运律师官方微信 微信号:changyunlvshi

    征地拆迁,政策解读,预约律师,免费咨询,快扫码关注吧!

  • 官方微博
  • 手机访问
400-135-8881

7×24拆迁律师咨询热线

宾馆拆迁

商服用房拆迁补偿价格评估的原则

2019-05-16 北京昌运律师事务所
导读

商服用房也称经营用房,包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出…

依法维权:为您的合法权益保驾护航

提供征地拆迁法律咨询 TEL:400-135-8881 解答拆迁疑难杂症

  商服用房也称经营用房,包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。

  商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市旧城改造的顺利进行,维护拆迁当事人的合法权益,有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。商服用房拆迁补偿价格评估的原则如下:

  1、合法性原则

  即商服用房的拆迁补偿评估,必须以商服用房具备合法产权、合法使用与合法处分为前提。具体地说,在评估时:

  ⑴ 必须确认估价对象具有合法产权。具有合法产权的商服用房是经依法登记,颁发了房屋所有权证、土地使用权证或房地产权证的商服用房。无法确认估价对象产权合法性的商服用房,必须在评估报告中进行说明。商服用房的估价结果是假定估价对象具有合法产权情况下的评估,其评估结论是假定估价对象具有合法产权情况下的结论。否则,评估结论无效。

  ⑵ 必须按估价对象的合法用途进行评估。只有房屋产权证登记为“商业用途”或“商服用途”的合法商服用房,才能按商服用房进行拆迁补偿评估。目前有不少沿街非商服用房的产权人、使用人,在没有办理产权变更手续的情况下,擅自将用房改为商服用房。估价人员不能把这些房屋作为“商服用房”进行拆迁补偿评估。

  ⑶ 必须按照合法处分的规定进行评估。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定,拆迁补偿价格应当根据被拆迁房屋所处的房地产市场的评估价格确定。此市场评估价格,是被拆迁房屋于估价时点在公开市场上合法处分、合法交易的客观公正的价格。对于土地为划拨用地的商服用房,应是补交土地使用权出让金后的价格。

  ⑷ 对于持有房屋所有权证和土地使用权证,但房屋已不存在的情况,应按土地使用权证的土地面积评估土地使用权的补偿价格。

  2、商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途一般是其拆迁许可证颁发之日所保持的用途

  商服用房拆迁补偿评估一般是评估出拆迁许可证颁发之日被拆迁商服用房的市场价值,并以此评估价值作为拆迁人对被拆迁人、承租人不能保持现状继续使用遭受损失的补偿依据。因此,商服用房拆迁补偿评估时的最高最佳用途,应是拆迁许可证颁发之日保持现状继续使用前提下的用途。

  3、替代原则

  商服用房拆迁补偿评估的替代原则包含两层含义。其一是商服用房拆迁补偿评估的结果不得明显偏离类似商服用房在同等条件下的正常价格。其二是商服用房拆迁补偿可以采用市场比较法,即可以根据委估商服用房与近期交易的类似商服用房区域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差异,对近期交易的类似商服用房的交易价格进行修正,从而求出委估商服用房的拆迁补偿价格。

  4、估价时点原则

  商服用房拆迁补偿评估的估价时点原则,是指商服用房拆迁补偿评估的价格是估价时点的价格。此原则是要注意以下两点:

  ⑴ 被拆迁商服用房在不同时期的收益应该按照适当的资本化率折算为估价时点的现值。

  ⑵ 按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定,商服用房拆迁补偿价格评估的结果,一般是房屋拆迁许可证颁发之日的评估价值;规模大,分期、分阶段实施的拆迁项目,评估结果应是当期房屋拆迁实施之日的评估价值。

昌运律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的复杂情况,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线400-135-8881与我们的专业律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费通话输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

北京昌运律师事务所征地拆迁法律服务平台www.cychaiqian.com

相关栏目

昌运介绍

北京昌运律师事务所

北京昌运律师事务所于2013年经北京市司法局批准成立,成立以来我所快速建成了现代化【详细】

成功案例

拆迁维权顾问

  • 赵俊拆迁维权顾问

    赵俊,女,北京昌运拆迁律师事务所专职律师,工作以来一直从事民商事诉讼、劳资争…

    咨询热线:400-135-8881

  • 谢正隆拆迁维权顾问

      谢正隆,男,毕业于中国政法大学法学专业,后就读于中国政法大学民商法硕士研…

    咨询热线:400-135-8881

  • 姜音正拆迁维权顾问

      姜音正,毕业于中国政法大学,获得法学学士、工学学士、管理学硕士学位,本科…

    咨询热线:400-135-8881

  • 王光辉拆迁维权顾问

      王光辉,中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、北京昌运律师事务所主任…

    咨询热线:400-135-8881

  • 王若斌拆迁维权顾问

      王若斌,男,毕业于北京大学法学院法学专业,中华全国律师协会会员、北京市律…

    咨询热线:400-135-8881

  • 彭玉龙拆迁维权顾问

      彭玉龙,满族,2011年本科毕业于中国人民大学法律专业,毕业后一直在律所工作…

    咨询热线:400-135-8881

栏目推荐

标签云

  • 400-135-8881