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城市房屋拆迁评估中的对策和改进之处

2019-03-14 北京昌运律师事务所
导读

在城市房屋拆迁中遇到的难点及问题,如果得不到妥善应对处理,将对评估结果产生实质性的影响,同时评估结果也很难得到认同。主要可以从以下几方面加以解决。(一)遵守职业道德,转变服务态度。估…

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  在城市房屋拆迁中遇到的难点及问题,如果得不到妥善应对处理,将对评估结果产生实质性的影响,同时评估结果也很难得到认同。主要可以从以下几方面加以解决。

  (一)遵守职业道德,转变服务态度。估价行业职业道德,是一个以服务为核心,以公平、公开、公正、诚信、敬业为内容的社会意识形态。必须树立服务意识,讲诚信,严守操作规程,恪守中立立场,不唯上,不唯亲,只唯实,以估价人员自身行动来赢得拆迁双方当事人的信任。

  (二)善于沟通,消除对立情绪。善于沟通、勇于沟通、友善沟通,是解决拆迁评估中难点及问题的中心工作。只有解开被拆迁人内心的疙瘩,消除拆迁人与被拆迁人之间、被拆迁人与拆迁估价机构之间的对立情绪,拆迁评估工作才能顺利进行。与拆迁人沟通,最重要的是帮助拆迁人理清头绪,弄清拆迁中的重点和难点,分析拆迁的优势和劣势,研究对策,规劝拆迁人依法办事,按程序办事。与被拆迁人沟通,首先要友善,以真诚和耐心打动人:其次要有针对性,揣摩被拆迁人的心理,针对其内心存在的疑虑进行解释启发,同时还要设身处地为被拆迁人着想,向有关部门反映,以求矛盾的缓和或解决。

  (三)调查要细致,合理选择估价方法。由于拆迁评估涉及的面广,政策性强,抵触情绪较大,所以在工作时,除了应制定周密的计划外,前期的调查工作尤为重要,只有掌握了足够的市场信息,形成的估价结论才更具有说服力。因此在确定估价方法之前,应做好周密的市场调查,在了解拆迁项目的基本情况、拆迁政策和估价对象权属等情况后,通过与相关部门、中介市场及与拆迁当事人交谈等方式获取被拆迁片区或相邻片区的市场供求情况,了解拆迁当事人的心理需求,收集可供使用的大量的房产交易案例和其他相关资料,为确定估价技术路线确定估价方法提供参考资料。

  (四)重视现场勘察,合理确定成新率。勘察的结果是形成估价结果的关键,勘察时不仔细、不做详细记录。则有可能出现估价对象之间在进行实物修正或确定成新率时产生的结果不具有可比性,诱发估价结果争议,增加返工率或产生信任危机。因此在现场勘察时,应根据不同估价方法的要求,设置专门表格,统一填表要求,要注意前后不同估价对象的衔接,避免前后脱节,产生相同的情况出现不同的成新率。同时同一项目的成新率最好由同一人进行评定,以增强统一性,避免不同的人因执行的尺度不同形成人为差异。

  (五)提高执业水平,积累执业经验。执业水平的高与低,执业经验的多与少,直接影响着评估结果;执业水平高、执业经验多,往往可以赢得拆迁当事人的尊敬和信任,抢占调解的先机。首先应加强业务培训,增强政治理论学习,熟知相关的法律知识及地方拆迁管理办法、做到依法执业;其次要理论联系实践,多分析拆迁评估中的可操作性案例,总结经验;再次要加强同行业的交流,对拆迁中遇到的热点、难点问题进行细致分析交流,积累执业经验。

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