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如何提高房屋拆迁评估价格执行力

2019-03-14 北京昌运律师事务所
导读

一、拆迁评估难,弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。第二十四条规定:货币补偿的金额…

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  一、拆迁“评估难”,弱化了拆迁评估价格在安置补偿中的权威性

  《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。第二十五条规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价”。上述规定明确了拆迁补偿方式、补偿依据和补偿标准,强调了拆迁评估在拆迁安置补偿过程中的核心地位及其权威作用。但在目前“拆迁难”的环境条件下,拆迁“评估难”成为“拆迁难”的“孪生体”,面临着诸多的困难和问题,致使评估价格在实施拆迁补偿中,难以体现其作为补偿依据的权威性。主要体现在以下方面:

  一是“进场难”。由于一些拆迁住户对拆迁工作的抵触和阻挠,有的拆迁项目一开始就面临“动迁难”问题。动迁会秩序混乱、难以维持,以致无法顺利进行规定的程序和内容;有的住户不愿抽签确定评估机构 (为了公开公正,一般是在动迁会上由拆迁当事人代表抽签产生评估机构,并进行现场公证),即便当事人代表抽签产生了评估机构,有的住户也不愿配合,不让估价人员进户实地勘察,无法实施分类评估或分户评估,直接影响到拆迁工作的正常启动。

  二是“采信难”。拆迁评估是对被拆迁房屋的价值确认。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定,“是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估”。第十一条规定:“拆迁评估的价值标准为公开的市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。在评估实务中,为了使评估结果能够体现公开的市场价值,估价人员必须按照估价规范、估价路线、估价方法等要求进行实地勘察,收集相关资料作为估价参数,其中房地产交易信息是一个十分重要的依据。但由于在房地产市场交易过程中,有的买卖双方为了规避相关税费,在申报成交价格时存在不真实、不规范行为,为了尽量减少税费流失,管理部门一般是通过确定交易指导价格(标准价)来解决:即当申报价格高于指导价格的以申报价格计算税费;当申报价格低于指导价格的,以指导价格计算相关税费。这在客观上造成了一定数量的交易信息不真实。而这些信息一旦作为估价依据,便直接影响到估价的真实性,造成评估价格不能反映市场价值。

  三是“执行难”。在拆迁估价实践中,还普遍存在着评估结果难以执行的问题。主要表现在:一方面拆迁人不愿接受。由于拆迁人作为评估的委托方,评估价格直接影响到其拆迁安置补偿成本,有的为了降低成本,要求评估机构对评估价格进行调整,有的甚至要求一降再降,否则拒付评估费用,直接干预评估结果。另一方面被拆迁人不接受。由于被拆迁人普遍存在着过高的补偿期望值,导致一定数量的住户坚持过高的补偿要求和主张,常常以补偿价格标准太低为由而拒绝接受评估价格。为了解决这一问题,在行政力度有限的情况下,通常采取“评估+浮动+奖励+协商”的办法解决,也就是以评估价格为基础,对住房或营业房上浮一定比率,加上奖励措施,再根据住户提出的一些实际困难和要求,双方进行协商确定补偿价格。作为平等民事主体之间的协商,客观上存在着较大的随意性,但多数情况下拆迁单位因为尽早搬迁的形势所迫,只得根据住户的要求,以能够接受为“结合点”而达成协议。事实上这时的补偿金额,不仅存在着同等状况补偿标准出现较大差异、形成补偿标准不一致的矛盾问题,而且已远远背离了评估价格,不能真实地反映被拆迁房屋的市场价值。这种评估价格执行不到位的问题,直接影响了拆迁评估的严肃性,弱化了评估价格在拆迁安置补偿中的权威作用。

  二、造成拆迁评估价格执行不到位的主要原因

  拆迁评估价格执行不力的原因是多方面的,核心是利益矛盾问题,主要表现在拆迁主体(拆迁当事人双方)之间以及拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。

  一是被拆迁人对拆迁补偿要求过高,难以协商。当前在拆迁补偿问题上,被拆迁户普遍期望值较高。这表现在:有的是对拆迁政策不理解,过分强调自身利益的保护,而坚持过高的要求或主张;有的属于“老拆迁”,在城市改造拆迁的过程中,曾经因拆迁受益,因而想通过坚持过高要求,再次得到好处;有的受“老拆迁”、“拆迁富”的影响,漫天要价,无理取闹,总想通过坚持过高要求而达到超额补偿;有的甚至受“缠访户”、“闹访户”的影响,不惜一切代价向拆迁人施压,通过阻挠拆迁进程,迫使拆迁人提高补偿标准,满足其无理要求。在这些被拆迁人的过高要求面前,评估价格往往是形同虚设,无法执行。

  二是拆迁人在补偿问题上总想控制标准,降低成本。控制补偿标准、降低拆迁成本、追求企业利润,是拆迁单位(包括代办拆迁单位)的运作目标。因此,其首先是想通过评估机构,尽可能地压低评估价格,以降低拆迁成本;其次是在拆迁补偿环节,在与被拆迁人的协商过程中,总想压低补偿金额。压低评估价格及补偿金额的目的,都是追求利润的最大化,其结果却严重影响了评估价格的严肃性。

  三是评估行为在市场化条件下受多方制约,缺乏刚性。首先是拆迁人为了控制拆迁成本而设法干预评估,甚至以拒签评估报告或拒付评估费用为由,要求做出最低价格的评估结果。其次是被拆迁人对补偿标准的过高期望,要求评估结果越高越好,否则不能接受,并施以评估“违法”,要讨“说法”等相威胁。评估机构经常面临一些拆迁户的指责,承受一定的压力和风险。第三是评估机构之间的相互竞争,导致不实评估问题的发生。第四是采信等条件的局限以及房地产市场价格的变化,估价时点的价值与实际补偿时房地产市场价格的差异,使得评估价格难以被住户接受,成为拆迁补偿的依据。

  拆迁评估价格执行不到位的问题,直接影响到评估行业和评估行为的权威性,影响到拆迁补偿安置的正常秩序,影响到拆迁当事人的合法权益。因此,作为拆迁补偿依据和标准的评估价格,必须强调按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定和要求,规范进行。 在本页浏览全文>>(共计2页) 上一页 1 2 下一页

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