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四川省企业拆迁深度解析

2018-04-25 北京昌运律师事务所
导读

随着我国经济的发展,城市农村建设日新月异,规模处于不断扩张之中。城市化进程不断加快,人居环境日益改善,使我们的生活变得更便捷、更舒适,同时也提升了社会形象。道路拓宽、建设广场、新增…

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  随着我国经济的发展,城市农村建设日新月异,规模处于不断扩张之中。城市化进程不断加快,人居环境日益改善,使我们的生活变得更便捷、更舒适,同时也提升了社会形象。道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业、企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。

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  本文针对四川省企业征收拆迁中遇到的问题,北京昌运律师事务所用专业法律知识以及实践经验作出全面的分析。

  《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例

  第三十五条过渡期限超过约定的,逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算,及时发放:(二)征收非住宅的,超过过渡期限一年以内的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放;超过过渡期限一年以上的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放。

  第三十七条征收房屋造成停产停业损失的,应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。

  第三十八条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定:

  (一)按被征收房屋评估总价的一定比例计算;

  (二)按净利润损失计算:具体按照上一年度报税务部门的数值计算,或由双方共同委托中介机构认定;

  (三)按从业人员工资收入计算:从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算,从业人数按实际从业人员(不含临时人员)计算。无法核定实际从业人数的,可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定;

  (四)按被征收房屋租金收益计算;

  (五)市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的,可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。

  第三十九条停产停业期限的确定:

  (一)采用产权调换方式补偿的,从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起,到安置房屋交付的次月止;

  (二)采用货币补偿方式补偿的,按照补偿方案确定的期限一次性给予停产停业损失补偿。

  第四十条房屋征收部门应当与被征收人依照征收补偿方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。征收的房屋存在租赁关系的,房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。

  下文主要分析企业拆迁各部分的补偿,以及企业面对拆迁时该如何提高补偿?

  一、房产、建筑物及构筑物的补偿企业经营会建有厂房,办公用房,住宅房屋等,根据法律的规定,无论是集体土地还是国有土地,对企业房屋的补偿要由评估机构评估进行确定,按照周围经营性用房的市场价格进行补偿,若评估出来的价格低于周围经营性用房的市场价格,则是不合理的。企业此时要积极的争取自己应得的合理的补偿。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题,企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人,如果企业是承租人的话,那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。

  二、土地补偿在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质,国有土地与集体土地的问题,《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定,拆迁时土地的补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿,如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。

  三、停产、停业损失停产停业损失包括哪些、如何计算,都是律师可以争取的,弹性比较大,是企业拆迁过程中很重要的一部分补偿。四川省企业拆迁的停产、停业损失如何计算呢?一般情况下由双方根据以下标准协商停产、停业损失的具体数额。

  (一)按被征收房屋评估总价的一定比例计算;

  (二)按净利润损失计算:具体按照上一年度报税务部门的数值计算,或由双方共同委托中介机构认定;

  (三)按从业人员工资收入计算:从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算,从业人数按实际从业人员(不含临时人员)计算。无法核定实际从业人数的,可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定;

  (四)按被征收房屋租金收益计算;

  (五)市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的情况下由评估机构进行评估。

  四、设备、设施的补偿

  1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算,对所有权人进行补偿。

  2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等,安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。

  五、人员遣散安置等补偿费用针对员工的这部分补偿,四川省没有具体的规定,这些都是律师可以进行争取的,如果企业进行搬迁的,一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。

  六、其他损失在拆迁的过程中,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法“鼓励”被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际的情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失。这就需要被拆迁的企业家本人积极了解拆迁常识并且寻求专业人士的帮助。

  承租人在拆迁中的遇到的问题,企业作为次承租人的问题,现在有很多企业租用的厂房可能是从一手承租人那里租过来的,拆迁人通常都会和所有权人、承租人签订补偿协议,而将次承租人排除在外。这时,次承租人的利益就会受到很大的侵害。为什么会出现这种情况?

  一是因为法律未明确规定次承租人的被拆迁人的地位

  二是次承租人凭借租赁合同起诉承租人及出租人,通过民事诉讼途径解决于事无补,很难从出租人或者承租人手中要到本属于企业自己的补偿。

  这个时候企业该如何做呢?

  首先,在拆迁未进行前企业就要做好相关的准备工作,有的企业会采取拖延的方法,认为这样能获得更高的补偿,这实为一种不明智的做法。我国法律明确规定了拆迁人可以通过合法的程序进行强拆,而且企业在“拖”的过程中可能丧失了与拆迁人谈判的最佳时机,拆迁人可能会分裂次承租人与出租人、承租人的关系,直接与他们签订补偿协议,企业作为次承租人受到的损失会非常大。

  其次,企业在拆迁时想要合理的拆迁补偿必须要主动出击,依法维护自己的权益,从而使被拆迁企业处于有利的地位,与拆迁人进行谈判,得到企业应有的补偿。对于很多企业来说,遇到拆迁无疑是件头疼的事情,因为企业拆迁的很多方面,法律、法规等都没有太多单独、细致的规定,只是零散的见于法律、法规关于拆迁及征收的条文中。补偿的依据,补偿多少,都是由政府或开发商决定。但补偿应遵循的法律规定只是原则性的,这时候是否能得到合理的补偿就要靠被拆迁人本身懂得法律的多少和是否有足够的与拆迁人谈判的能力。因此聘请一个团队化管理的、有丰富拆迁案件经验的律师团就必不可少。


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